Z czego składa się weryfikacja wypożyczenia

Category: Credit Karma
17 lutego 2021

Strona główna / Kontrola najemców / Na czym polega weryfikacja najmu?

To jest ósma część naszego przewodnika dla wynajmującego po kontroli najemców. Jeśli wylądowałeś tutaj bezpośrednio, nie martw się – poniżej znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć o sprawdzaniu historii wynajmu.

Sprawdzenie historii najmu jest jak prześwietlenie, które pozwala zajrzeć pod powierzchnię potencjalnego najemcy.

Ten obraz może zadzwonić do nostalgicznych fanów Simpsonów.

Może pamiętasz, jak Homer poszedł do lekarzy na prześwietlenie.

Celem sprawdzenia przeszłości wypożyczalni jest wykrycie wszelkich problemów, które mogą kryć się pod powierzchnią.

To prosty sposób na identyfikację sygnałów ostrzegawczych i unikanie problematycznych najemców.

W tym poście odpowiemy na pytanie „Na czym polega sprawdzenie przeszłości wypożyczalni?

Dla uproszczenia użyjemy jednego z naszych raportów SmartMove jako przykładu do odniesienia w tym poście.

Ale zanim wyprzedzimy siebie…. Zacznijmy…

Co to jest weryfikacja wypożyczenia?

Weryfikacja czynszu to dodatkowe narzędzie sprawdzające, które pozwala właścicielom zobaczyć różne aspekty wcześniejszego zachowania najemcy.

Większość danych, które zobaczysz, pochodzi z trzech głównych biur kredytowych:

  • TransUnion
  • EquifaxExperianTe dane pomagają nakreślić obraz odpowiedzialności najemcy.

    Niektórzy właściciele zwracają uwagę na ogólną ocenę zdolności kredytowej, podczas gdy inni zwracają szczególną uwagę na szczegóły raportu.

    Skąd biura kredytowe uzyskują dane?„Te trzy biura kredytowe zbierają informacje od Twoich wierzycieli, takich jak bank, wystawca karty kredytowej lub firma finansująca samochody. Uzyskują również informacje o Tobie z rejestrów publicznych, takich jak akta majątkowe lub sądowe. Każde biuro informacji kredytowej uzyskuje informacje z różnych źródeł, więc informacje w raporcie jednego biura informacji kredytowej mogą nie być takie same, jak informacje w raporcie innego biura informacji kredytowej. – Źródło FederalReserve

    Z czego składa się weryfikacja wypożyczenia?

    Oto, z czego składa się jedna z naszych weryfikacji wypożyczalni SmartMove:

    Omówimy teraz bardziej szczegółowo każdy temat. Możesz kliknąć dowolny z powyższych elementów, aby wyświetlić stronę i dowiedzieć się więcej.

    Dane osobowe

    Wnioskodawca wprowadza te informacje. Wszystkie te informacje są wymagane z wyjątkiem drugiego imienia.

    Przeczytaj to, jeśli wnioskodawca nie ma numeru ubezpieczenia społecznego lub nie chce go podać.

    Dane osobowe podane w tym polu są ważne, ponieważ istnieją tylko trzy główne identyfikatory każdej osoby:

    1. Nazwa
    2. Data urodzeniaNumer ubezpieczenia społecznegoPrzy ponad 325 milionach mieszkańców USA najlepiej jest uzyskać wszystkie trzy identyfikatory.

      Stephen White to nazwisko naszego CEO w RentPrep, a ostatnim razem, gdy sprawdzaliśmy, w amerykańskiej bazie danych było ponad 2600 pasujących nazwisk.

      Oznacza to, że nadal można mieć dwóch Stephena White’a z tą samą dokładną datą urodzenia.

      Aktualny adres najemcy

      Jest to również dostarczane przez najemcę i jest to ważna informacja. Aktualny adres powinien odpowiadać informacjom podanym we wniosku o wypożyczenie.

      Warto zapoznać się z aktualną sytuacją życiową wnioskodawcy.

      Nie zakładaj, że obecnie wynajmują, ponieważ mogą być właścicielami obecnego domu i są w trakcie rozwodu lub być może obecnie mieszkają z rodziną.

      Proste pytanie wstępne, takie jak „Czy obecnie wynajmujesz, a jeśli tak, to gdzie? powinien pomóc ci lepiej zrozumieć ich obecną sytuację. Dobrym pomysłem jest przechowywanie notatek w trakcie całego procesu sprawdzania najemców, aby móc później odwołać się do nich.

      Dochód wnioskodawcy najemcy

      Dzięki naszym raportom SmartMove najemca wpisze swój dochód.

      W tym momencie wnioskodawca powinien być świadomy stosunku czynszu do dochodu.

      Twoje wymagania dotyczące minimalnego dochodu powinny być określone w kryteriach selekcji najemców.

      Będziesz chciał sprawdzić następujące kwestie:

      • Czy dochód podany na sprawdzeniu historii wynajmu jest zgodny z tym, który podano we wniosku o wynajem?
      • Czy spełniają minimalny standard Twojego dochodu?Ocena kredytowa wnioskodawcy najemcy

        Weryfikacja wypożyczenia za pośrednictwem naszych raportów SmartMove zapewnia ocenę kredytową w zakresie od 300 do 850.

        Wynik zostanie wyświetlony wraz z zakresem kolorów w celu ułatwienia interpretacji.

        • Zły
        • UbogiTargiDobryDoskonałySam wynik jest określony przez kilka czynników, które omówimy na poniższym obrazku.

          Ocena kredytowa to zbiór wielu czynników. TransUnion stworzył własny ResidentScore, który jest dostosowany do branży wynajmu.

          Odbywa się to poprzez nadanie większej wagi historii płatności, ponieważ ta informacja jest ważniejsza dla wynajmującego.

          Zwykle istnieje rozbieżność między biurami informacji kredytowej a tym, co zgłaszają w celu uzyskania oceny kredytowej. Każde biuro stosuje inny model FICO do oceny zdolności kredytowej.

          Ten podział jest specyficzny dla TransUnion ResidentScore używanego z SmartMove. Jeśli wnioskodawca prowadzi własny kredyt za pośrednictwem innej usługi, numery mogą się różnić.

          Na przykład Credit Karma używa modelu VantageScore, w którym TransUnion SmartMove jest oparty na modelu FICO.

          Model FICO jest modelem o wiele lepszym (naszym zdaniem), ponieważ to zdecydowana większość banków stosuje przy wycenie kredytu hipotecznego.

          Credit Karma wie, że ich klient chce uzyskać lepszy wynik. Gdyby mieli niższe oceny kredytowe przy użyciu klasycznego modelu FICO z 2004 r., Nie zatrzymaliby tylu użytkowników.

          Historia adresów

          Duże bazy danych cały czas gromadzą informacje o nas.

          Zapisałeś się do magazynu 10 lat temu w jednym miejscu i miałeś rozliczony abonament na telefon komórkowy do ostatniego miejsca zamieszkania. Istnieje szansa, że ​​informacje zostały sprzedane i ostatecznie trafiły do ​​jednej z baz danych, z których TransUnion pobiera informacje.

          W ten sposób sprawdzenie przeszłości może przywołać historię poprzednich adresów. Pamiętaj, że te adresy nie są weryfikowane i nie muszą oznaczać, że były wynajmowane.

          Skarżący mógł mieszkać z rodziną pod jednym z tych znanych adresów.

          Porównaj historię adresów z informacjami zawartymi we wniosku o wypożyczenie. Będziesz chciał zadzwonić i zweryfikować z obecnymi i poprzednimi właścicielami, że wnioskodawca był najemcą.

          Dobra historia wynajmu to znak stabilnego najemcy. Jeśli masz kogoś bez historii wynajmu, podejmujesz większe ryzyko z nieznanym towarem. W takich przypadkach (zazwyczaj wynajem dla młodych lub studentów) wielu właścicieli będzie wymagać współsygnatariusza i / lub podwyższonej kaucji.

          Historia zatrudnienia

          Podobnie jak w przypadku historii adresów rekordy historii zatrudnienia są pozyskiwane z dużych baz danych.

          Te rekordy nie są weryfikowane, dlatego ważne jest, aby zadzwonić do obecnego pracodawcy w celu zweryfikowania informacji.

          W powyższym filmie nasz dyrektor generalny, Steve White, przeprowadzi Cię przez proces weryfikacji zatrudnienia.

          Linie handlowe

          Linie handlowe (lub tradelines) to konta na podstawie sprawdzenia przeszłości lub raportu kredytowego.

          Ten obraz przedstawia linie handlowe powiązane z naszymi raportami SmartMove.

          Najczęstsze konta dla najemców to rachunki odnawialne (karty kredytowe) lub konta ratalne (wszystko ze stałym planem płatności, takim jak kredyt samochodowy lub kredyt studencki).

          Możesz dowiedzieć się więcej o liniach handlowych z naszego artykułu w bazie wiedzy.

          Kolekcje

          Kiedy najemca ma linię handlową, która nie jest opłacana, konto może zostać wysłane do windykacji.

          Najpopularniejsze konta to usługi komunalne, karty kredytowe, długi medyczne i telefony komórkowe.

          Jest to ostrzeżenie, ponieważ większość usług nie podlega natychmiastowemu pobraniu w przypadku opóźnienia płatności.

          Wierzyciele zazwyczaj wysyłają konto do windykacji po sześciu miesiącach braku płatności, ale ten okres różni się w zależności od rodzaju konta.

          Jednorazowe opóźnienie w płatności może zostać uznane za błąd, ale zbiór w Twoim raporcie wykazuje wzór braku płatności.

          Niektóre kolekcje mogą przynosić zarobki. Może się to zdarzyć tylko wtedy, gdy wierzyciel pozwie konsumenta do sądu i wyda orzeczenie.

          Jeśli masz najemcę z wynagrodzeniem zajętym, oznacza to, że te fundusze są usuwane z jego wypłaty, zanim jeszcze zobaczy swoją wypłatę.

          Oświadczenie konsumenta

          Konsument (lub w Twoim przypadku wnioskodawca najemca) ma możliwość wystawienia oświadczenia konsumenta w sprawie swojego zgłoszenia.

          Powyższy obraz pochodzi ze strony creditcards.com i jest przykładem tego, jak wygląda oświadczenie konsumenta. W tym przypadku oświadczenie konsumenta do TransUnion dotyczące kradzieży tożsamości.

          Jest to zwięzłe stwierdzenie składające się z maksymalnie 100 słów, które daje konsumentowi możliwość wyjaśnienia rzeczy w raporcie.

          Istnieją dwa rodzaje oświadczeń (według Experian), o dodanie których najemca może zażądać w swoim raporcie kredytowym.

          1. Spór dotyczący konta
          2. Ogólne zestawienieSpór dotyczący konkretnego konta jest powiązany bezpośrednio z danym kontem. Usunięcie tego konta z raportu powoduje usunięcie wyciągu w tym samym czasie.

            Ogólne zestawienie trwa do dwóch lat w raporcie kredytowym i nie jest usuwane, gdy określone konto jest usuwane z raportu.

            Może to być pomocne w wyjaśnieniu, czy na ich kredyt wpłynął negatywny wpływ na skutek oszustwa, długu medycznego, błędu lub sporu z firmą.

            Zapytania

            W tej sekcji raportu wprowadzającego zobaczysz wszelkie zapytania dotyczące akt wnioskodawcy.

            Zapytania kredytowe to prośby „legalnej firmy o sprawdzenie Twojego kredytu. Jeśli wnioskodawca złożył wniosek o pożyczkę na samochód w banku, bank sprawdzi jego kredyt, tworząc zapytanie.

            Zapytania kredytowe są klasyfikowane jako „zapytania twarde lub „zapytania miękkie, a tylko zapytania twarde mają wpływ na wynik FICO (źródło MyFico).

            Nasze raporty SmartMove i raporty z kontroli zdolności kredytowej to łagodne przyciąganie kredytu.

            Załóżmy, że wnioskodawca złożył niedawno wniosek o kilka kredytów studenckich, wiele kredytów samochodowych i wiele kart kredytowych.

            Pożyczki studenckie i kredyty samochodowe byłyby traktowane jako jedno zapytanie. To dlatego, że rozejrzenie się po nich jest uważane za normalne.

            Jednak każde zapytanie dotyczące karty kredytowej będzie rejestrowane jako osobne zapytanie. Dzieje się tak, ponieważ ktoś może zostać uznany za osobę o wyższym ryzyku kredytowym, jeśli próbuje otworzyć wiele linii kredytowych w krótkim czasie (źródło: MyFico).

            Rejestry publiczne

            Dokumenty publiczne obejmują:

            • Upadłości
            • Wyroki cywilneZastawy podatkoweIstnieją dwa rodzaje upadłości.

              Rozdział 7 – Te pozostają w raporcie kredytowym przez 10 lat od daty złożenia, ponieważ nie było spłaty

              Rozdział 13 – Zostały one usunięte siedem lat od daty zgłoszenia, ponieważ nastąpiła częściowa lub pełna spłata

              Dlatego niektórzy wynajmujący pójdą na ustępstwa w przypadku bankructwa na podstawie rozdziału 13 (np. Podwyższenie depozytu zabezpieczającego), ale nie zaakceptują wnioskodawcy z zapisem na podstawie rozdziału 7.

              Jeśli Twój wnioskodawca posiada orzeczenie cywilne, oznacza to, że został pozwany i stracony oraz ma dług wobec sądu. Te pozostają w raporcie przez siedem lat.

              Zastawy podatkowe występują, gdy wnioskodawca najemca nie zapłacił podatku. Niespłacone zastawy podatkowe obowiązują przez 15 lat, a zapłacone zastawy podatkowe przez siedem lat od dnia zapłaty.

              Informacje zostaną wyświetlone obok rejestru publicznego, jeśli zostaną opłacone, zwolnione lub rozliczone (źródło – Experian).

              Szacuje się, że z powodu tych zmian 96% orzeczeń cywilnych i 50% zastawów podatkowych zostało usuniętych z raportów kredytowych. Nie miało to wpływu na upadłości (źródło).

              Dzieje się tak, jeśli prowadzisz raport kredytowy. Nasze raporty Basic, Pro i Platinum obejmują oddzielne wyszukiwanie poza standardowym raportem kredytowym, który umożliwia nam dostęp do tych informacji.

              Ewidencja eksmisji

              Powyższy obrazek przedstawia szablon informacji zawartych w aktach eksmisji w jednym z naszych raportów.

              Oto krótkie podsumowanie każdego elementu.

              • Stan – stan, w którym miała miejsce eksmisja
              • Kraj – hrabstwo, w którym miała miejsce eksmisjaRodzaj sprawy – Przymusowe wejście / zatrzymany to prawne sformułowanie eksmisjiPowód – zazwyczaj właściciel, kompleks apartamentów lub zarządca nieruchomościKwota wyroku – jeśli pozostanie puste, nie będzie kwoty orzeczenia, ale jeśli jest należny czynsz, może to skończyć się tutajData działania: data przeprowadzenia eksmisji w sądzieImię – nazwisko osoby, która została eksmitowanaAdres – adres, z którego zostali eksmitowaniHistoria wynajmu jest dobrym wskaźnikiem tego, jak najemca będzie w przyszłości.

                Dlatego historia eksmisji jest jedną z najbardziej wymownych pozycji w raporcie.

                TransUnion przeprowadził badanie, w którym przeanalizował dane z prawie 200 nieruchomości, porównując najemców eksmitowanych z tymi, którzy nie zostali eksmitowani.

                Wnioskodawca A będzie reprezentował najemców, którzy zostali eksmitowani, podczas gdy Wnioskodawca B reprezentuje tych, którzy nie zostali eksmitowani.

                Okazało się, że 21,7% eksmitowanych lokatorów miało wcześniejszą eksmisję, podczas gdy tylko 5,5% niewyeksmitowanej grupy B miało wcześniej eksmisję.

                Co oznaczają te dane?

                Oznacza to, że jeśli wnioskodawca najemcy ma zapisaną eksmisję, istnieje większe prawdopodobieństwo, że zostanie ponownie eksmitowany.

                Przechodzenie przez drugą eksmisję jest jak drugi raz przez nawiedzony dom.

                Strach przed nieznanym został usunięty, dlatego powinieneś bać się kogoś, kto ma zapisaną eksmisję.

                Nie będą się bać kolejnej eksmisji.

                Rejestr karny

                Sposoby rozpatrywania rejestrów karnych zmieniają się w wielu obszarach. Ważne jest, aby sprawdzić lokalne przepisy, aby upewnić się, że w Twojej okolicy nie ma żadnych dodatkowych uwag.

                Omówiliśmy to szczegółowo na stronie kryteriów selekcji najemców, ponieważ nie należy już stosować ogólnej polityki karnej przy wynajmach.

                Jednak rejestry karne są dopuszczalnymi narzędziami kontrolnymi, jeśli możesz stworzyć związek (fantazyjne słowo na określenie powiązania) między rejestrem karnym a tym, dlaczego ktoś nie byłby dobrym najemcą.

                Kiedy zamawiasz wypożyczenie, sprawdź, czy dane zebrane z rejestrów karnych pochodzą z sądów w całym kraju.

                Dzięki naszym raportom SmartMove przeszukiwanych jest ponad 200 milionów rekordów na poziomie stanowym i federalnym.

                Weryfikacja pozwoli zebrać wszystkie dostępne dane przestępcze, które można zgłosić.

                Wpis karny podlega obowiązkowi zgłoszenia do 7 lat zgodnie z przepisami FCRA.

                Wyrok skazujący podlega zgłoszeniu bezterminowo.

                Różnica między aresztowaniem a skazaniem? Aresztowany – oznacza to, że zostałeś zatrzymany, ale niekoniecznie oznacza to, że zostałeś skazany.

                Obciążony – to kolejny krok, w którym prokuratura podejmie decyzję, czy postawić Ci zarzuty. Oznacza to zarzuty karne, z którymi masz do czynienia.

                Skazany – osoba została udowodniona lub uznana za winną przestępstwa.

                Skazany – ma miejsce wtedy, gdy zostaje wydany formalny wyrok określający karę.

                Dlaczego ma znaczenie rodzaj rejestru karnego?

                HUD jasno mówi, że nie należy odmawiać wnioskodawcy wyłącznie na podstawie aresztowania bez wyroku skazującego.

                „Dostawca usług mieszkaniowych, który odmawia mieszkania osobom na podstawie aresztowań, które nie prowadzą do skazania, nie może udowodnić, że wykluczenie faktycznie pomaga w ochronie bezpieczeństwa mieszkańców i / lub mienia.

                Ten 10-stronicowy dokument HUD sprowadza się do dwóch akapitów we wniosku.

                „Zasady wykluczające osoby na podstawie historii kryminalnej muszą być dostosowane tak, aby służyły istotnemu, uzasadnionemu i niedyskryminacyjnemu interesowi dostawcy usług mieszkaniowych i uwzględniać takie czynniki, jak rodzaj przestępstwa i czas, jaki upłynął od skazania . W przypadku gdy polityka lub praktyka wyklucza osoby posiadające tylko określone rodzaje wyroków skazujących, na dostawcy usług mieszkaniowych nadal spoczywać będzie ciężar udowodnienia, że ​​jakikolwiek dyskryminujący skutek spowodowany taką polityką lub praktyką jest uzasadniony. Taka decyzja musi być podejmowana indywidualnie dla każdego przypadku .

                Zasadniczo, jeśli zamierzasz wykorzystać rejestr karny podczas kontroli, musisz uzasadnić, dlaczego przestępstwo to zagraża bezpieczeństwu mieszkańca i / lub mieniu.

                AKA oznacza „znany również jako nazwisko panieńskie i jest najczęstszym przykładem AKA.

                Jeśli kandydat nazywa się „Michael Smith, AKA może być wymienione jako „Mike Smith.

                W sensie karnym, jeśli osoba popełniła przestępstwo pod znanym pseudonimem (lub pseudonimem), ten alias pojawi się w tej sekcji.

                Niektórzy ludzie mają znany alias, który działa jak pseudonim, podczas gdy inni przeszli przez kroki prawne, aby zmienić swoje imię.

                Oto lista znanych sportowców, którzy najprawdopodobniej mieliby AKA na sprawdzeniu przeszłości.

                • Babe Ruth (George Herman Ruth Jr.)
                • Bubba Watson (Gerry Lester Watson, Jr.)Chad Ochocinco (Chad Javon Johnson)Dabo Swinney (William Christopher Swinney)Karim Abdul-Jabbar (Sharmon Shah)Spud Webb (Anthony Jerome Webb)

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy