Kupowanie w dół stopy procentowej

17 lutego 2021

Niektórzy obecni i potencjalni właściciele domów są nastawieni na uzyskanie najniższego możliwego oprocentowania kredytu hipotecznego, nawet jeśli oznacza to wyciąganie pieniędzy z własnej kieszeni w momencie finansowania.

Chociaż większość pożyczkobiorców zazwyczaj wybiera wyższą stopę kredytu hipotecznego, aby uniknąć płacenia kosztów zamknięcia przy zakupie domu lub refinansowaniu kredytu hipotecznego, ta grupa doświadczonych właścicieli domów zapłaci jednorazowe opłaty w zamian za niższą stopę procentową, aby zaoszczędzić pieniądze w dłuższej perspektywie .

Oczywiście ta strategia ma sens tylko wtedy, gdy planujesz pozostać z kredytem hipotecznym przez przyzwoity kawałek czasu, ponieważ powiązane oszczędności zwykle nie są realizowane przez kilka lat.

Kupowanie oprocentowania kredytu hipotecznego
  • Kiedy ubiegasz się o kredyt mieszkaniowy
  • Będziesz mieć możliwość odkupienia swojego kursuWymaga to płacenia punktów rabatowych na kredyt hipotecznyKtóre są formą przedpłaconych odsetekJeśli współpracujesz z bankiem lub brokerem kredytów hipotecznych, możesz łatwo odkupić oprocentowanie, prosząc o szereg różnych stóp i powiązanych kosztów. Jest to znane jako „kupowanie w dół stawki i jest powszechną praktyką w branży kredytów hipotecznych.

    Krótko mówiąc, jeśli płacisz punkty rabatowe na kredyt hipoteczny przy zamknięciu, oprócz wszelkich prowizji i innych opłat pożyczkodawcy, możesz obniżyć swoje oprocentowanie na niższy poziom. A potem co miesiąc oszczędzaj pieniądze dzięki niższej spłacie kredytu hipotecznego.

    Na przykład, jeśli bank lub broker twierdzi, że kwalifikujesz się do 30-letniego kursu ustalonego na 4,25% bez punktów, ale chcesz, aby stopa wynosiła, powiedzmy, 3,875%, możesz zapytać ich, co by wymagało uzyskania pożądanej stawki.

    Mogą wrócić i powiedzieć, że wykupienie oprocentowania będzie kosztować jeden punkt kredytu hipotecznego, w którym to momencie będziesz musiał zdecydować, czy miesięczne oszczędności wystarczą na pokrycie kosztów początkowych.

    Jeśli ten punkt kredytu hipotecznego zwróci Ci kwotę 2000 USD w momencie zamknięcia, musisz wiedzieć, ile czasu zajmie odzyskanie kosztów i czy w tym czasie nadal będziesz mieć kredyt hipoteczny.

    Czy powinieneś kupić niższą cenę?
    • To bardzo ważne pytanie
    • Powinieneś znać odpowiedźNa podstawie kosztu wykupu kursuI jak długo planujesz utrzymać pożyczkęByć może widzieliście reklamy kredytów hipotecznych „bez punktów hipotecznych lub „zerowych kredytów hipotecznych i być może szybko na nie wskoczyli. I chociaż te bezpłatne pożyczki mogą dobrze służyć do lewarowania Twoich pieniędzy, dla pożyczkobiorców, którzy mają przyzwoite rezerwy aktywów i planują spłacić swoje pożyczki, wykupienie stopy procentowej może być lepszym pomysłem.

      Podjęcie decyzji, czy kupić oprocentowanie w dół, czy nie, może być trudne, ale jeśli dostaniesz arkusz cenowy, możesz łatwo podjąć decyzję. Większość programów hipotecznych ma system, w którym zapłacisz określoną kwotę w „opłacie za określoną zmianę stopy procentowej.

      Na przykład, jeśli Twoja stopa procentowa według stopy nominalnej wynosi 6,25%, ale chcesz, aby stopa wynosiła 6%, musisz odkupić tę stopę, płacąc określoną kwotę (lub jej ułamek) punktów rabatowych kredytu hipotecznego.

      Jak już wspomniano, punkty rabatowe dla kredytów hipotecznych to forma przedpłaconych odsetek, które mogą obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego, jeśli sobie tego życzysz. Zasadniczo płacisz odsetki z góry, a nie miesięcznie, poprzez wyższe spłaty kapitału i odsetek.

      Arkusz stawek może wyglądać mniej więcej tak:

      Każda stawka ma odpowiednią cenę, która jest po prostu wyświetlana jako procent kwoty pożyczki. W powyższym przykładzie stawka nominalna wynosiłaby 6,25%, ponieważ ma powiązaną cenę równą zero.

      O ile 1 punkt obniża Twoje oprocentowanie?
      • Nie ma jednego konkretnego stosunku
      • I może się różnić w zależności od banku / pożyczkodawcyWięc naprawdę musisz znaleźć najlepsze miejsceTam, gdzie zakup kursu jest uzasadniony kosztamiJeśli spojrzysz na współczynnik wykupu dla każdego kursu, nie jest to dokładnie nauka doskonała. Cóż, przynajmniej nie dla nas, niebanków.

        Zwykle wraz ze spadkiem stopy procentowej cena zakupu rośnie, często nieproporcjonalnie. Ma to sens, ponieważ zejście znacznie poniżej typowych stawek rynkowych staje się coraz droższe.

        Jak widać, ktoś mógłby zapłacić jeden punkt za stawkę 5,875%, ale zostałby poproszony o zapłacenie prawie dwukrotności tej stawki, aby obniżyć stawkę o kolejną ósmą procenta do 5,75%. To prawdopodobnie nie miałoby sensu.

        To samo dotyczy poruszania się poniżej kluczowych poziomów, takich jak od 6% do 5,875%. Kredytodawcy prawdopodobnie wiedzą, że chcesz mieć niższą stopę procentową, ponieważ po prostu wygląda i wydaje się o wiele niższa. Uważaj więc na duży wzrost ceny na tych psychologicznych poziomach.

        Zdecyduj, co działa na podstawie matematyki
        • Nie ścigaj określonej stawki
        • Na przykład 4,99% lub inna liczba emocjonalnaUruchom liczby i oblicz matematykę za pomocą kalkulatoraAby zobaczyć, który zakup (jeśli w ogóle) ma największy sensDlatego ważne jest, aby zdecydować się na próg cenowy, w którym warto go kupić, zamiast ścigać określoną stawkę.

          Z jakiegoś powodu wydaje się, że właściciele domów myślą o określonej stopie procentowej, którą muszą mieć. Głupotą jest podążanie za dokładną stawką, zwłaszcza gdy związane z tym koszty mogą przyćmić faktyczne oszczędności, które narosłyby w czasie przy nieco niższej stawce.

          Nawet jeśli masz serce nastawione na kurs X, możesz chcieć zobaczyć, co oferuje pożyczkodawca, a następnie porównać spłatę kredytu hipotecznego przy różnych stawkach i rozważyć powiązane koszty odkupu do tych stóp.

          Uwaga: może istnieć ograniczenie liczby punktów hipotecznych, które można kupić w oparciu o nowe zasady zarządzania jakością, wraz z tym, jak nisko pożyczkodawca jest skłonny pójść. Dochodzi również do punktu, w którym nie ma już sensu obniżanie ceny, ponieważ koszt staje się nadmierny.

          Spójrz na porównanie spłat kredytu hipotecznego z odsetkami od kwoty pożyczki 500 000 USD

          – Oprocentowanie 6,25% przy cenie 0,00 Miesięczna płatność: 2604,17 USD

          – Oprocentowanie 5,875 % przy cenie 1,00 Miesięczna płatność: 2447,92 USD

          Całkowite miesięczne oszczędności: 156,25 USD

          Całkowity koszt zakupu do 5,875%: 5000,00 USDZrealizowanie oszczędności związanych z niższą stopą 5,875% zajęłoby około 32 miesięcy. Może się to opłacać, jeśli planujesz pozostać w domu przez długi czas, ale jeśli nie, rozsądne może być trzymanie się nieco wyższego oprocentowania bez żadnych kosztów.

          Zachowaj to dla siebie
          • Nie mów o płaceniu punktami
          • Kiedy zaczynasz kupować kredyt mieszkaniowyAby mieć pewność, że otrzymujesz najlepsze ofertyDopiero po negocjacjach powinieneś zapytać o kupnaOstatnia wskazówka przed wyjazdem i ceny zakupów. Jeśli jesteś zainteresowany płaceniem punktami, może być w twoim najlepszym interesie (dosłownie) zatrzymanie tego dla siebie, przynajmniej na początku.

            Jeśli powiesz urzędnikowi ds. Pożyczki lub pośrednikowi kredytów hipotecznych, że chcesz zapłacić punkty, mogą pomyśleć, że można zaoferować nieco wyższą stopę i po prostu zaznaczyć stawkę po zakupie.

            Zamiast tego szukaj i negocjuj najniższą możliwą stawkę, a kiedy już wyczerpiesz siebie i sprzedawcę, zapytaj, ile kosztuje obniżenie ceny. To może być najskuteczniejszy sposób, aby naprawdę zobaczyć, jak nisko możesz zejść.

            Podsumowując, wykonaj obliczenia matematyczne, aby dowiedzieć się, która stawka najlepiej jest wykupić w oparciu o długoterminowy plan z powiązaną nieruchomością. Odkupienie stopy procentowej może być świetną decyzją, ale także głupią, jeśli podniesiesz stopę procentową i odejdziesz po roku lub krócej. Lub jeśli szybko refinansujesz.

            I pamiętaj, nie skupiaj się na dokładnej stopie procentowej. Czasami po prostu nie warto, zwłaszcza gdy cena podwaja się, aby obniżyć stopę procentową zaledwie o ósmy lub ćwierć punktu procentowego.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy