Jak stała hipoteka działa w finansowaniu nieruchomości

Category: Zwrotu Gotówki
17 lutego 2021

Stała kredytu hipotecznego, znana również jako stała kredytu, jest ważnym pojęciem, które należy zrozumieć w finansowaniu nieruchomości komercyjnych. Jednak jest to często niezrozumiane. W tym artykule przyjrzymy się bliżej stałej kredytu hipotecznego, omówimy, jak można ją wykorzystać, a następnie połączymy to wszystko z odpowiednim przykładem.

Co to jest stała kredytu hipotecznego?

Po pierwsze, jaka dokładnie jest stała hipoteka? Stała kredytu hipotecznego, znana również jako stała kredytu, jest definiowana jako roczna obsługa zadłużenia podzielona przez pierwotną kwotę kredytu. Oto wzór na stałą kredytu hipotecznego:

Innymi słowy, stała kredytu hipotecznego to roczna kwota obsługi zadłużenia przypadająca na dolara pożyczki i obejmuje zarówno spłatę kwoty głównej, jak i odsetek.

Jak obliczyć stałą kredytu hipotecznego

Istnieją dwie powszechnie stosowane metody obliczania stałej kredytu hipotecznego. Pierwsza po prostu dzieli roczną obsługę zadłużenia przez całkowitą kwotę pożyczki. Drugi pozwala obliczyć stałą kredytu hipotecznego dla dowolnej kwoty kredytu, rozwiązując płatność na podstawie kwoty kredytu w wysokości 1 USD. Przyjrzyjmy się obu metodom.

Załóżmy, że mamy pożyczkę w wysokości 1 000 000 USD z 6% stopą procentową i 20-letnią amortyzacją. Dzięki tym informacjom możesz po prostu znaleźć roczną obsługę zadłużenia przy użyciu powyższych założeń, a następnie podzielić roczną obsługę zadłużenia przez kwotę pożyczki. W naszym kalkulatorze finansowym, jeśli podłączymy 240 miesięcy dla N, – 1.000.000 USD dla PV, 0,50% dla I (6% / 12) i 0 dla FV, możemy obliczyć miesięczną płatność. Aby przeliczyć to na roczną kwotę płatności, po prostu pomnożymy przez 12. Zwróć uwagę, że po przecinku 2 miejsca otrzymujesz miesięczną płatność w wysokości 7 164,31 USD, co po pomnożeniu przez 12 równa się 85 971,73 USD.

Ponieważ stała kredytu hipotecznego to po prostu stosunek rocznej obsługi długu do całkowitej kwoty kredytu, to wyliczenie to po prostu prosty podział. W tym przypadku bierzemy 85 972 USD / 1000000 USD, aby uzyskać stałą hipotekę 0,085972. W ujęciu procentowym byłoby to 8,5972%.

Powyższa metoda działa, jeśli znasz już kwotę kredytu, ale co zrobić, jeśli chcesz znaleźć stałą hipotekę dla dowolnej kwoty kredytu? Jeśli znasz tylko okres amortyzacji i stopę procentową, możesz łatwo obliczyć stałą kredytu hipotecznego. Osiąga się to poprzez podłączenie tych informacji do kalkulatora finansowego, używając 1 $ jako wartości bieżącej. Na przykład weźmy pod uwagę te same warunki pożyczki powyżej 20 lat amortyzacji (240 miesięcy) i 6% stopy procentowej (0,50% miesięcznie). Ponieważ nie wiemy, jaka jest kwota pożyczki (wartość bieżąca), możemy po prostu użyć 1 dolara jako wartości bieżącej:

Kiedy rozwiążemy płatność, otrzymamy 0,007164. Ponieważ jest to płatność miesięczna, możemy pomnożyć przez 12, aby uzyskać stałą roczną hipotekę równą 0,085972. Zauważ, że jest to ta sama stała kredytu hipotecznego 8,5972%, którą znaleźliśmy powyżej. Dwa różne podejścia, które przyniosą ten sam wynik.

Przykład stałej hipoteki: zakres inwestycji

Po obliczeniu stałej kredytu hipotecznego można jej używać na różne sposoby. Przyjrzyjmy się przykładowi stałej kredytu hipotecznego, który wykorzystuje podejście pasma inwestycyjnego do obliczenia stopy kapitalizacji, która jest powszechnie stosowana przez rzeczoznawców.

Metoda pasma inwestycji jest popularnym podejściem do wyceny w celu uzyskania rynkowej stopy kapitalizacji. Jest często używany przez rzeczoznawców do wspierania stopy kapitalizacji rynkowej stosowanej w dochodowym podejściu do wyceny. Metoda pasma inwestycyjnego jest po prostu średnią ważoną zwrotów z zadłużenia i kapitału własnego. Zwroty te można znaleźć, przeprowadzając ankietę wśród pożyczkodawców, aby poznać ich typowe warunki pożyczki dla określonej nieruchomości, a także badając inwestorów, aby dowiedzieć się, jakie są ich wymagane zwroty gotówki z określonej nieruchomości. Przyjrzyjmy się, jak stała kredytu hipotecznego jest używana z pasmem inwestycji.

Załóżmy, że chcemy znaleźć odpowiednią stopę kapitalizacji do wyceny nieruchomości biurowej w Orlando na Florydzie. Po pierwsze, możemy zadzwonić do kilku pożyczkodawców w okolicy i zapytać ich, jakie są ich aktualne warunki pożyczki dla tego rodzaju nieruchomości. Jeśli pożyczkodawcy obecnie ubezpieczają nieruchomości biurowe na 75% wartości kredytu, z 25-letnią amortyzacją i 5% stopą procentową, wówczas możemy obliczyć stałą kredytu hipotecznego za pomocą jednej z powyższych metod. Kiedy to zrobimy, uzyskana stała roczna kredytu hipotecznego wynosi 0,07015.

Następnie możemy przeprowadzić ankietę wśród lokalnych inwestorów, aby sprawdzić, jaka byłaby ich wymagana gotówka w postaci zwrotu gotówki, aby zainwestować w nieruchomość taką jak nasza. Załóżmy, że nasza ankieta wśród inwestorów ujawnia, że ​​wymagany jest średni zwrot gotówki w wysokości 11%. Teraz możemy wykorzystać te zwroty z długu i kapitału do oszacowania rynkowej stopy kapitalizacji przy użyciu metody pasma inwestycji.

Aby to zrobić, po prostu bierzemy średnią ważoną z dwóch stóp zwrotu, aby uzyskać 8,01%. Oblicza się to poprzez pomnożenie stałej kredytu hipotecznego przez współczynnik LTV, a następnie dodanie tego wyniku do zwrotu gotówki razy 1 minus współczynnik LTV: (7,015% x 0,75) + (11% x 0,25) = 8,01%.

Oczywiście istnieją plusy i minusy stosowania metody pasma inwestycyjnego do oszacowania rynkowej stopy kapitalizacji, ale jest ona często stosowana w branży nieruchomości komercyjnych, a stała hipoteczna jest elementem krytycznym.

Wniosek

Stała kredytu hipotecznego, czasami nazywana stałą kredytową, jest powszechnie stosowaną metodą obliczania w finansowaniu nieruchomości. W tym artykule zdefiniowaliśmy stałą kredytu hipotecznego, omówiliśmy dwa typowe podejścia do obliczania stałej kredytu hipotecznego, a następnie pokazaliśmy, w jaki sposób stała kredytu hipotecznego jest wykorzystywana z podejściem pasma inwestycyjnego do obliczania stopy kapitalizacji.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy