Co musisz wiedzieć o opłatach HOA

Category: Twoje Pieniądze
17 lutego 2021

Jedną z głównych atrakcji życia w planowanym osiedlu lub osiedlu zamkniętym jest wygoda i udogodnienia, jakie zapewnia właścicielowi domu. Konserwacją, naprawami i zabezpieczeniami zarządza Stowarzyszenie Właścicieli Domów (HOA); a członkowie społeczności mają nieograniczony dostęp do zasobów komunalnych, takich jak baseny, kluby, spa i centra fitness.

Oczywiście nic z tego nie jest darmowe. Koszt tych usług i udogodnień może być znaczny, a każdy członek osiedla jest zobowiązany do zapłacenia odpowiedniej części na pokrycie wydatków. To kompromis, który dla wielu osób jest wart regularnych opłat HOA.

Jednak zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania lub kamienicy w zarządzanej inwestycji, ważne jest, aby zrozumieć, w jaki sposób obliczane są opłaty HOA i czego powinieneś oczekiwać w zamian za swoje pieniądze. Istnieją również pewne określone pułapki, o których należy pamiętać i których należy unikać.

Za co płacą Twoje opłaty

Każde stowarzyszenie właścicieli domów ma własne zasady, które są ustalane przez radę dyrektorów. Niektóre HOA zapewniają bardziej zróżnicowane i rozbudowane usługi niż inne i jako takie odpowiednio ustalają swoje opłaty. Z reguły większość stowarzyszeń właścicieli domów pokrywa następujące podstawowe usługi i zarządza ich kosztami:

  • Utrzymanie terenów komunalnych – obejmuje pielęgnację trawników i kształtowanie krajobrazu, odśnieżanie i naprawy dróg, a także ogólne utrzymanie wszystkich budynków komunalnych.
  • Usługi miejskie – zazwyczaj obejmują wywóz śmieci z kompleksu, a także wodę i energię elektryczną w obszarach wspólnych. W niektórych przypadkach usługi wodno-kanalizacyjne dla poszczególnych jednostek mogą być objęte opłatami HOA, chociaż nie zawsze tak jest. Zwalczanie szkodników – opłaty HOA powinny pokrywać koszty regularnych kontroli i zabiegów przeprowadzanych przez firmę zajmującą się zwalczaniem szkodników. Ubezpieczenie – ubezpieczenie pomieszczeń ogólnodostępnych jest opłacane z opłat HOA. W przypadku współwłasności obejmuje to jedynie uszkodzenia samego budynku i otaczającej go własności. Właściciele domów nadal są zobowiązani do posiadania własnego ubezpieczenia obejmującego wnętrze domu i całą znajdującą się w nim nieruchomość.Są to absolutne minimum usług świadczonych przez większość stowarzyszeń właścicieli domów. Bardziej ekskluzywne nieruchomości zapewnią większą liczbę udogodnień, co oczywiście podniesie Twoje roczne opłaty. Są to zazwyczaj:

    • Koszty operacyjne wszelkich udogodnień na miejscu, takich jak kluby, spa i sale gimnastyczne.
    • Koszt wynajmu i utrzymania usług ochrony.Koszt utrzymania tych usług stanowi większą część Twoich zwykłych opłat. Ważne jest, aby zrozumieć, że rada dyrektorów HOA musi również planować przyszłość, a aby to zrobić, musi stworzyć fundusz rezerwowy na wypadek sytuacji kryzysowych i okresowych projektów na dużą skalę. Średnio 2/3 rocznych opłat zostanie przeznaczone na regularne utrzymanie, a pozostała 1/3 zostanie przeznaczona na utworzenie odpowiedniego funduszu rezerwowego. Podczas gdy niektóre stowarzyszenia pobierają opłaty roczne, opłaty miesięczne są dość powszechne, ponieważ wyrównują one profil wydatków właścicieli jednostek i pozwalają HOA na bardziej regulacyjne dostosowywanie opłat bez konieczności przeprowadzania specjalnych ocen w przypadku drobnych problemów.

      Typowe opłatyTypowe opłaty zależą w dużej mierze od różnych czynników, takich jak: lokalizacja Twojego lokalu (niektóre obszary mają droższą robociznę lub wymagają więcej konserwacji), rozmiar Twojego lokalu (większe jednostki z większą liczbą sypialni zazwyczaj płacą proporcjonalnie wyższą stawkę niż mniejsze jednostki w tym samym budynku), jak stary jest budynek (starsze budynki wymagają większej konserwacji) oraz oferowane udogodnienia. Typowe opłaty za HOA mogą wynosić od kilkuset dolarów miesięcznie do prawie tysiąca dolarów miesięcznie.

      Chociaż wiele kosztów związanych z mieszkaniem, takich jak podatki od nieruchomości i odsetki od kredytu hipotecznego, można odliczyć od podatku dochodowego, opłaty HOA zazwyczaj nie podlegają odliczeniu, jeśli mieszkasz w obiekcie, ponieważ są one naliczane przez stronę trzecią. Jeśli jednostka jest nieruchomością inwestycyjną na wynajem, wówczas koszty związane z obsługą i zarządzaniem jednostką można odliczyć na formularzu Załącznika E.

      Oceny specjalneJednym z najważniejszych zadań HOA, poza codzienną konserwacją, jest planowanie długoterminowego dobrobytu społeczności. Obejmuje to patrzenie w przyszłość na naprawy i ulepszenia na większą skalę, które będą musiały zostać wprowadzone w nadchodzących latach. Fundusz rezerwowy HOA ma pokrywać te długoterminowe projekty, a także wszelkie sytuacje awaryjne, które mogą się pojawić. Jeśli jednak fundusz rezerwowy okaże się niewystarczający, stowarzyszenie może nałożyć specjalną ocenę na wszystkich mieszkańców osiedla w celu zebrania niezbędnych funduszy. Mogą one wystąpić w dowolnym momencie i chociaż mogą być trudne do przewidzenia, istnieją pewne kroki, które można podjąć, aby zmniejszyć ryzyko nieoczekiwanej dodatkowej opłaty.

      Przed zakupem mieszkania własnościowego lub kamienicy w zarządzanej społeczności poproś o zapoznanie się ze szczegółowym raportem o stanie finansowym stowarzyszenia właścicieli domów. Sprawdź aktualną kondycję finansową HOA i porównaj ją ze stanem samej nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się nad zakupem starszej inwestycji, a obszary wspólne zaczynają się starzeć, w przygotowaniu mogą być poważne naprawy.

      Jeśli zarząd odpowiednio zaplanował, wszystko powinno być dobrze. Jeśli jednak fundusz rezerwowy jest zbyt mały, w najbliższej przyszłości może zostać przeprowadzona specjalna ocena. Z reguły stowarzyszenia zarządzające nowszymi inwestycjami rzadko muszą wzywać do specjalnej oceny i po prostu podnoszą roczne opłaty, aby upewnić się, że ich rezerwa jest dobrze finansowana. Biorąc to pod uwagę, w nagłych przypadkach (takich jak pożar, tornado lub huragan) specjalna ocena może być nieunikniona, szczególnie jeśli HOA jest ubezpieczona.

      Porównanie opłat HOAPonieważ opłaty stowarzyszeniowe różnią się znacznie między nieruchomościami, proste porównanie może być trudne. Musisz porównać wartość udogodnień z kwotą, którą jesteś skłonny zapłacić miesięcznie lub rocznie za dodatkowe udogodnienia. Mimo to istnieje kilka standardowych pytań, które powinieneś zadać HOA, zanim zdecydujesz się na zakup kompleksu. Dadzą ci one lepsze wyobrażenie o tym, co dokładnie pokrywają twoje regularne składki i jakie jest prawdopodobieństwo ich wzrostu w przyszłości.

      • Jakie usługi są objęte składkami HOA?
      • Czy są jakieś usługi, za które trzeba dodatkowo zapłacić?Czy stowarzyszenie generuje dochody? (Może to być wszystko, od wspólnych pralni i garaży po wynajmowane powierzchnie handlowe. Jeśli HOA generuje dodatkowy dochód z zewnętrznego źródła, może to znacznie zmniejszyć Twoje roczne opłaty)W jaki sposób wprowadzane są podwyżki opłat, w regularnych odstępach czasu lub w razie potrzeby?Jak często występują wzrosty io jaki procent?Czy HOA może przedstawić historię lub podwyżki stawek z ostatnich dziesięciu lat? (Jest to ważna wskazówka, ponieważ daje możliwość śledzenia średniej stawki podwyżek opłat)Jaki jest obecny stan funduszu rezerwowego HOA?Czy w najbliższej przyszłości planowane są jakieś specjalne oceny?Jaka jest historia ocen specjalnych HOA? (Ponownie jest to ważna wskazówka. Jeśli HOA ma długą historię specjalnych ocen, może to wskazywać na słabe zarządzanie ze strony rady dyrektorów)Jaka jest polityka stowarzyszenia wobec właścicieli domów z przestępstwami? (Jeśli nie mają odpowiedniej polisy, która pozwala im egzekwować ściąganie należności, Twoje opłaty zostaną zwiększone, aby pokryć te straty)Odpowiedzi, które uzyskasz na te pytania, dostarczą cennych danych, które można wykorzystać do porównania z podobnymi zarządzanymi społecznościami w okolicy. To, czego tutaj szukasz, to wskazówka, że ​​rada dyrektorów HOA zarządza nieruchomością odpowiedzialnie, że regularne opłaty są współmierne do zapewnianych udogodnień, a specjalne oceny są ograniczone do minimum.

        Więcej do rozważenia

        Kupując mieszkanie lub kamienicę, musisz spojrzeć poza miesięczne składki HOA. Chociaż te opłaty są zdecydowanie ważną kwestią, skupienie się tylko na nich może odciągnąć cię od większych problemów, które wymagają twojej uwagi. To, co wygląda na dobrą ofertę, może w dłuższej perspektywie kosztować więcej. Zanim zdecydujesz się na zakup, rozważ kilka kluczowych punktów.

        • Nowsze projekty i kompleksy zazwyczaj oferują niższe opłaty HOA jako zachętę do sprzedaży nieruchomości , ale nieuchronnie rosną one w ciągu pierwszych dwóch lat. Często nawet o 15% podczas pierwszej podwyżki opłaty. Kolejna runda dużych podwyżek opłat może nastąpić 5 lub 10 lat później. W wielu przypadkach kiepskie prace budowlane są zwracane deweloperowi w procesie sądowym około 5 do 10 lat po zakończeniu budowy. Poza tym, jeśli jakość konstrukcji jest niska, opłaty HOA mogą gwałtownie wzrosnąć, ponieważ drzwi, okna i ściany, które wyciekły do ​​jednostek, wymagają miesięcy napraw, aby przywrócić gnijące ściany i podłogi oraz poprawić jakość konstrukcji, aby zapobiec ponownemu wystąpieniu problemów.
        • Składki na HOA zawsze rosną, a to, co obecnie podajesz, jest tylko tymczasowe. Aby nadążyć za inflacją, rada dyrektorów będzie musiała podnieść roczne składki. Starsze budynki i inwestycje są podatne na częstsze wzrosty stawek, a także na specjalne oceny. Nawet jeśli nieruchomości były dobrze utrzymane, wcześniej czy później trzeba będzie dokonać poważnych napraw lub ulepszeń, choćby po to, aby dostosować je do zaktualizowanych przepisów i przepisów miejskich. Wymaga to podwyższenia opłat rocznych i może prowadzić do kolejnych ocen specjalnych. Wielkość społeczności ma bezpośredni wpływ na opłaty za HOA. Im większa liczba właścicieli domów, tym niższe składki na HOA. Zachowaj także szczególną ostrożność wobec mieszkań i planowanych wspólnot z nieproporcjonalną liczbą wolnych miejsc pracy. Zwiększy to nie tylko indywidualne opłaty za HOA, ale może oznaczać, że stowarzyszenie społeczne jest źle zarządzane. Nie bez powodu ci dzierżawcy wyjechali na bardziej zielone pastwiska. Weź pod uwagę wskaźnik obłożenia właściciela. Najemcy rzadko odczuwają tak wielkie zainteresowanie społecznością, jak właściciele domów, i znacznie częściej unikają płacenia składek na czas i w całości. Może to prowadzić do wyższych opłat dla właścicieli domów, którzy muszą nadrobić zaległości.Przeprowadzka do osiedla ze stowarzyszeniem właścicieli domów, czy to kondominium, czy osiedle zamknięte, ma wiele do zaoferowania. Poza wygodą polegającą na możliwości pozostawienia przyziemnych zadań, takich jak pielęgnacja trawnika i ogólna konserwacja innym, istnieje niezaprzeczalna atrakcyjność dodatkowych usług, bezpieczeństwa i udogodnień, które mogą wnieść wiele do domu. Biorąc to pod uwagę, dobrze zarządzany HOA powinien robić znacznie więcej niż tylko utrzymywać pozory i bawić mieszkańców.

          Rada dyrektorów powinna również pamiętać o wartościach majątkowych w społeczności i podejmować niezbędne kroki w celu ich utrzymania i / lub poprawy. Powinni również planować przyszłość, aby chronić inwestycje Twoje i Twoich sąsiadów.

          Jeśli rozważasz zakup zarządzanego projektu deweloperskiego, poświęć trochę czasu na przejrzenie dokumentacji stowarzyszenia właścicieli domów, aby sprawdzić, czy pobierane przez nich opłaty są właściwie wykorzystywane. Jeśli nie, jest to oznaka złego zarządzania, a Twoje pieniądze będą się marnować. Jeśli jednak podoba Ci się to, co widzisz, porównaj koszt rocznych opłat z oferowanymi usługami i udogodnieniami. Jeśli równanie się wyrówna, a przyszłość wydaje się rozsądna dla całej społeczności, może nadszedł czas, aby podpisać hipotekę na nowy dom.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy